В России в качестве инвестиций рассматривают в основном квартиры и вклады в банк (да-да, банковские вклады многие считают инвестицией). Инвестиции в ценные бумаги пока все популярней у людей до 25 лет, но более старшее поколение относится к такому виду инвестирования скептически, а многие и вовсе считают мошенничеством.
Можно ли окупить ипотеку за счет аренды?
Многие считают доходность от сдачи в маленьких городах и получают цифры 12-14%. Это и правда так, но это лишь доход, а чистая прибыль будет порядка 3-5%, так как не учитывается амортизация актива (ремонт надо делать время от времени), страховка от ЧС (потоп, пожар и т. д.), налоги, простой и прочее. Учитывая, что стоимость аренды в маленьких городах дешевая, то и чистая прибыль может быть 5-10 тысяч с однушки.
А в крупных городах?
Скажу по Москве, так как живу здесь и лучше понимаю именно московский рынок жилья.
Цены на однушки начинаются от 6 млн. на квартиру возле МКАДа, минутах в 10-15 от метро и с плохим ремонтом. Такую квартиру можно сдать за 28-32к рублей.
Квартира подороже будет стоить около 8 млн. 10 минут до метро. Находиться будет где-то между МКАДом и третьим кольцом, что по-моему хороший район для жизни. Здесь наиболее адекватное соотношение цены и качества, если это вообще можно так говорить о ценах и качестве московского жилья. Здесь однокомнатная квартира будет сдаваться за 38-42к рублей.
Ну и за 10 млн. можно будет купить относительно просторную однушку метров на 45 и возле третьего кольца. До метро также минут 7-10 пешком. Уже будет более менее приличный ремонт. Такую квартиру можно сразу сдавать за 45-50 тысяч.
Что по окупаемости
Однушки окупаются быстрее всего, но их арендуют часто на 1-2 года, а двушки и трешки берут уже на несколько лет. По моим подсчетам, маленькая двушка имеет такую же окупаемость, как и однушка. Если стандартная двушка будет 52-58 метров, то маленькие двушки есть и по 38-44 метра.
Такие квартиры и продаются дешевле и затраты на ремонт и налоги меньше.
Доходность однокомнатных квартир на уровне 6%, а когда вычтите все расходы, то получится в лучшем случае 5%. Компактная двушка также будет приносить 6% или 5-5.5% после всех расходов.
Есть профессионалы, которые берут квартиры исключительно под сдачу в аренду на длительный срок и пытаются добиться чистой прибыли с квартиры на уровне 7% что бы аренда покрывала выплату по ипотеке.
Профи и правда знают как купить дешевле, а сдать дороже и изучают перспективу района. Могут купить квартиру в плохом спальном районе, оценив, что через 5 лет там достроят крупный бизнес центр, а после его строительства доходность квартиры резко возрастет, так как будет большой спрос от работающих там людей.
Многие покупали квартиры за год до благоустройства улицы, а когда двор-парковка стал пешеходным, то стоимость жилья и аренды взлетала на треть, а где-то и на половину.
Также профи не покупают недвижимость на пике её стоимости. Стоимость квадратного метра всегда зависит от реальных доходов населения. Когда они сильно падают, то и стоимость метров падает.
Каждый кризис просадка была около 35%, а при торге продавцы могли скинуть еще 10%.
В новостройках они также ловят скидки. Торгуются и покупают нелеквидные квартиры (квартиры на 13 этаже не любят покупать, но они хорошо сдаются). В конце года застройщики им делают скидки, так как план продаж надо закрыть.
Еще 260 000 можно получить в качествен налогового вычета, что тоже очень существенная скидка.
Считаем
Считаем оптимистичный сценарий.
Возьмем дешевую однушку. Представим, что в конце года они подешевеют пускай на 20% из-за кризиса и можно будет найти однокомнатную квартиру также в спальном районе, минутах в 10 от метро, не на первом этаже и за 5.5 млн. рублей. 260 000 мы потратим на ремонт и прочие траты на оформления жилья. Ремонт будет скромным
Ставка по ипотеке сейчас 8%. Думаю, что из-за резкого снижения ключевой ставки она составит 7% к концу года.
Первоначальный взнос? — а куда без него? Возьмем самый минимум, а именно 10%. Представим, что и от доп. услуг банка нам удалось отбиться. Оптимистичный же сценарий!
Сдавать будем за 30 000. Будем считать, что нам повезло и простой у нас всего неделя в год, просрочек нет, а ремонт мы с делали в момент.
Более менее плата по кредиту подходит под доходность от аренды только если брать ипотеку на 30 лет.
Получается, что возможно окупать ипотеку за счет аренды только если вы профи и можете добиться большей доходности, либо сдаете квартиру посуточно. Ну и если условия все еще остаются идеальными
НО
С падением цен на квартиры падает и стоимость аренды. Мои знакомые в 2015 году с большим трудом сдали двушку за 35 000, которая в 2014 стоила 10 млн., а сейчас можете сами посмотреть объявления и увидеть как много появилось новых квартир даже за 20 000 в месяц, так как в нынешней ситуации очень многие лишились дохода и не смогли оплачивать квартиру, а владельцы жилья не могут её сдать.
Окупать ипотеку от одной сдачи в аренду можно в трех случаях:
1) Вы профи рынка недвижимости и имеете чистую прибыль 7-8%
2) Вы сдаете квартиру посуточно (ни разу не пассивный доход)
3) Вы семейная пара и можете за счет льгот и налоговых вычетов получить до 790к рублей на квартиру. Тот же налоговый вычет можно на каждого получить по 260к
И единственный плюс ипотеки на 30 лет в том, что выплачивать 32к рублей сегодня сложно, а инфляция каждый год 3%. Это значит, что каждый год можно сдавать квартиру на 3-4% дороже (если не упадут еще доходы населения) и аренда вырастет, если вдруг вырастут доходы населения хотя бы до уровня 2013 года.