Все риелторы в этом году ожидают падение стоимости недвижимости из-за кризиса. У меня тоже было много постов на эту тему, но сейчас расскажу о факторе, который никто не рассматривает, но он может сказаться на ценах куда сильнее кризиса.
Давайте вспомним почему в этом году должны упасть цены:
1) Вместе с падением реальных доходов населения цены падают всегда. С 2014 по 2017 год падение было на 25% на пике, при снижении реальных доходов населения на 11%. В этом году ожидается падение реальных доходов на 20% по итогу года. Вряд ли будет падение цен более чем на 25%, но восстановления вряд ли стоит ожидать в ближайшие годы
2) Появилось множество программ по субсидированию ипотеки в малых городах и селах под 0%
3) Люди устали от городов и по мере развития удаленных работ все популярней становится жизнь за городом в своем доме. Рост спроса на загородную недвижимость отмечается каждый год
4) Как бы ни ругали план Президента по строительству 120 млн. кв. метров жилой недвижимости к 2024 году, но пока все идет по графику и темпы строительства в 2019 году стали самыми высокими за всю историю страны. Если дойдет до 120 млн., то цены сильно упадут.
Важный фактор, о котором не говорят
Из-за крайне низкой рождаемости в 1990-ых годах у нас очень маленькая доля молодых людей возрастом от 22 до 30 лет, на которых приходится и будет до 2030 года приходиться весь спрос. Вернее, он должен приходиться на них, но их слишком мало.
Предыдущее поколение «ипотечников» уже имеют квартиры и их было много, а нынешнее поколение вчерашних студентов только начинает влезать в ипотеку и формировать спрос. И это еще не самое важное
Поколение рожденное в 90-ые по-другому подходят к своим метрам. Они позже вступают во взрослую жизнь и живут с родителями до 30 лет и у них основной приоритет не деньги и свое жилье, а впечатления. Мало кто из них готов влезать на долгие годы в ипотеку, а большая часть живет «здесь и сейчас» и лучше поедет в путешествие, чем отложит на первый взнос, а вместо своей квартиры предпочитает аренду.
Думаете на этом закончились демографические проблемы на данном рынке? Нет!
Обратите внимание на самый многочисленный кусок диаграммы
9% составляет население 70+
Я напомню, что средняя продолжительность жизни у нас в стране 74 года, а почти у каждого пенсионера есть квартира, а у некоторых и не одна и кому они завещают её? — любимому внуку. Вот теперь как думаете будет ли спрос на новостройки? — будет, но очень и очень низкий.
Да и будем честны: наши новостройки с дворами-парковкой выглядят ужасно и у молодого поколения нет ни малейшего желания жить в таком месте. Пока у нас только-только меняется формат жилья и этот процесс проходил во всех развитых странах. Сейчас даже социальное жилье для мигрантов в развитых странах лучше нашего жилья «комфорт» класса и новое поколение покупателей это видят. Они будут сидеть в аренде пока не поменяется рынок.
